LOCAZIONI COMMERCIALI E TRIBUNALI
LOCAZIONI COMMERCIALI E TRIBUNALI
L’emergenza sanitaria si tradurrà nei prossimi mesi in un incremento di contenziosi in materia di locazioni commerciali.
Il lockdown ha paralizzato imprese e negozi, che nonostante ciò hanno dovuto fare fronte all’obbligo di pagamento dei canoni di affitto, che il Governo non ha congelato.
Il caso fortuito della pandemia, come la forza maggiore dei provvedimenti adottati a contenimento, si sono tradotti nella eccessiva onerosità sopravvenuta di pagamento del canone di godimento di un bene temporaneamente di fatto inutilizzabile.
Ciò di diritto consente la risoluzione del contratto o almeno un recesso giustificato con obbligo però di pagamento di ulteriori mensilità di canone, ma quale imprenditore ha interesse a chiudere bottega e perdere gli investimenti fatti e l’avviamento aziendale creato con anni di lavoro?
Una soluzione demolitoria del rapporto commerciale danneggia pure il locatore, che perde una fonte di reddito chissà per quanto tempo fino a nuova locazione con tutte le incertezze di una prossima crisi finanziaria del Paese.
Ecco allora che questi ha la possibilità di una soluzione conservativa, offrendo di riequilibrare in modo equo il rapporto attraverso la proposta di una riduzione temporanea del canone, magari al 50% quale è la soluzione adottata dal legislatore per i centri sportivi, o una riparametrazione dello stesso a scaletta ossia sul fatturato del locatario, o una semplice sospensione dei pagamenti.
Ma laddove un contemperamento degli interessi secondo buona fede non riesce e non si comprende la ragionevole reciproca convenienza di solidarizzare la perdita, ecco che si aprono le porte dei tribunali che dal 1 luglio riprenderanno, grazie ad un emendamento di FDI approvato la sera dell’11 giugno in commissione Giustizia del Senato, la loro piena funzionalità.
Riuscirà il Cura Italia, Decreto Legge 17/03/2020, n. 18, art.91 co.1, a salvare chi non ha pagato i canoni?
La norma dice che “il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, buona l’intenzione, ma cosa significa, come si traduce in concreto e soprattutto come verrà intesa dai giudici?
Presto per dirlo, ma fintanto si assiste alle prime istanze cautelari di urgenza inaudita altera parte con cui il conduttore chiede di inibire vengano portati dal locatore all’incasso assegni bancari o titoli cambiari oppure escusse fideiussioni o garanzie bancarie a prima richiesta, a garanzia del regolare pagamento dei canoni di locazione.
Il presupposto sostanziale di queste iniziative legali è sempre la difficoltà per l’imprenditore di pagare il canone al proprietario delle mura a causa delle misure restrittive per contrastare il Covid -19.
Si riesce a prendere tempo, meglio se dimostrando di avere comunque intrapreso serie trattative che abbiano prospettive concrete, ma passata l’estate, se il legislatore non interverrà, si deciderà caso per caso, esaminando la diligenza di ciascun locatario.
Accadrà allora che tutti i nodi giuridici, di una norma di propaganda governativa piuttosto che di diritto delle obbligazioni, verranno al pettine.
Porto San Giorgio, FM, li 14/6/2020.
Avv. Andrea Agostini